来源：沈视楼市
年，不仅十四五开局之年，也是百年之际。
早在年初，国家层面的十四五规划及年远景规划便以发布，各省、市以此为基调方能进行规划的编制与发布，像是深圳、成都、杭州、郑州等，多数城市在上半年已发布了十四五与年远景规划。
陕西姗姗来迟，都快到了四季度才出台。很多网友给我转原文链接，借着国庆前的最后一个工作日，来聊聊这份事关陕西、事关西安都市圈的大规划。
壹丨新规划说了什么？
不像其他省市，陕西这次发布的是公众电子版，内容不涉及具体的增长指标、关闭节点，只讲了宏观方向，不太过瘾，但还是能捕捉到一些信息。
这份规划覆盖了陕西省行政辖区内的所有国土空间，总面积约20.56万平方公里，规划时限是年-年，近期规划到年，也是十四五的收官年，远景到年，跟国家步调保持一致。
未来的十五年，陕西省将自身定位为国家重要生态安全屏障、引领西部发展的增长极、国家（西部）科教与创新中心、国家综合能源基地以及中华文明和中国革命精神标识地。
所以在规划中也极力围绕这“五个奋斗目标”去努力，捞些干货来说。
生态安全屏障：这点需要格外留意。除了原有的秦岭、黄河、长江这样熟知的生态开发红线，这次还将陕北长城沿线风沙滩地区、陕北黄土高原丘陵沟壑区、子午岭-黄龙山、渭河沿岸、秦巴山区等重要生态区划入生态保护红线。
不仅是西安，整个陕西省的文旅项目在这短短一两年的时间里遍地开花，不乏一些风景秀美的人文生态区，置业，尤其是入手文旅项目前，首先要看是否在红线范围内。
引领西部发展的增长、国家（西部）科教与创新中心：这自然离不开各大开发区群策群力。那重点开发区在哪呢？
如图所示，国家级开发区、省级开发区，多集中在关中城市群，西安覆盖尤为密集，向东向西各有渭南、西咸新区、咸阳、宝鸡坐阵，开发区的优势在于产业的高度聚集，产业的背后是人口，有人口才有商业需求，才有流通性。在城镇化进程、人才人口争夺战的下半场，跟科创、产业相关概念的新区、新城，更具前景。
贰丨再提西安都市圈
未来十五年，陕西将构造“一圈四极六城多镇”的城镇发展格局。
一圈以西安主城区、咸阳主城区及西咸新区为核心，渭南中心城区、铜川中心城区、杨凌示范区为副中心组成的西安都市圈，是全省发展的核心区域。
四极是宝鸡、渭南、汉中和榆林等4个区域中心城市，是辐射带动区域发展的增长极。
六城包括铜川、延安、安康、商洛、杨凌示范区和韩城等6个市域中心城市，是带动市域发展的中心。
多镇则表示县城（市）和重点镇，是全省城镇化的重要支点，是统筹城乡发展、促进乡村振兴的重要支撑。
侧重点与能级顺序不言而喻，整个陕西现阶段只能将发展重点放在西安都市圈上。
参考官方给出的范围，西安主城区、西咸新区、咸阳是都市圈的培育重点，做大做强这三个区域，才有联动带动圈内城市发展的可能，都市圈的边界在渭南中心城区、铜川中心城区、杨凌示范区，越过这个边界，无论是城市发展，还是资产配置，都应当慎重。
有了方向，自然少不了利好的加持，都市圈内的互通和周转是第一位。
全省要在高速公路、铁路、航空三大领域，构建“出行交通圈”，即西安都市圈1小时通勤、关中平原城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖，毕竟“要致富先修路”，都市圈的交通必须保证。
但“城市虹吸效应”一定是存在的，畅达的交通路网、便捷高效的双城互通，不会利好周边的地级市，反正会让西安将周边中小城市的优势资源，如当地的人口、优质产业等，加速往西安聚集。
阻隔人员流动的是空间，但高铁、飞机、高速公路的便利，缩短了城市之间的时空距离，会让人加速流向经济更强、基础更好的城市。而伴随着人口流失的，还有财富的流失，北京、东京都是很典型的案例，西安所在的陕西没法与长三角、珠三角类比，所以在未来十五年，随着时间距离的缩短，人口、资源继续向西安倾斜是大势所趋。
这份远景规划中，关于土地资源的章节并没有展开来说，但“严格控制建设用地总量、积极盘活存量建设用地、合理配置新增建设用地、提高土地利用水平”这四个小章，都是事关城市建设、楼市供应的关键。
期待在西安的规划中，能够看到这些细项和具体指标。
叁丨委以重任的西安
这无疑是“大城时代”下，对西安的最大褒奖，有足够的土地面积，才会有足够的想象空间。纵观近年来，中央对城镇化后半场发展思路的定调：都市圈、国家级城市群、中心城市等表述频繁出现。
城镇化的后半场，一定是先发展区域内的核心城市，而后靠其带动整个都市圈的发展。
西安于关中城市群而言，无疑是最具领导力的核心城市，西安的未来，是整个关中城市群的未来！
于全国而言，西安在过去的十年里，人口增量、经济增速，均处于全国前列，想要在下一个十年里继续追赶超越，甚至实现弯道超车，土地面积、人口规模、经济规模必须再度加速扩大！
回到楼市，每个城市都有周期性的震荡，从各方数据来看，西安在供应量回稳的背景下，已经出现了遇冷迹象，渠道和优惠并行，但并不妨碍在未来十五年的长周期内，西安仍是非常具有价值的城市。
过去五年，西安城市发展与楼市房价皆处于“补涨期”，但房价的涨幅让很多人忽视了这座城市的变化。
未来五年、十五年，西安落实了新的经济、人口增长目标以及产业调整。希望这些年收揽的土地出让金及各类公共预算收入，能够反哺这座城市的发展，房价拔得过快的区域，用产业和人口来夯实。
